8090后的残酷物语:房价暴涨.年轻人该怎么办?,经管之家论坛

Estherchen 2016-10-18 12:14:19

8090后的残酷物语:房价暴涨,年轻人该怎么办?

经管之家论坛

2016-10-18 缓缓君 经管之家论坛

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文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说

今年6月,《人民日报》发文说:“房子是给人住的,树不能长到天上去,房价也一样。”

《人民日报》说得好,说出了人民群众的心声,然后……房价就真的涨到天上去了。

这也是为什么《魔鬼经济学》中的那句话对我触动很大:

“如果说伦理道德代表了我们心目中理想的社会运行模式的话,那么经济学就是在向我们描述这个社会到底是如何运行的。”

很多时候,我们乐于相信生活应该是什么样子的,但沉溺在自己的理想世界并不能解决任何问题,看清现实,早做打算,才是对自己的人生负责。

这篇文章不负责为你摇旗呐喊画大饼,更不能治愈玻璃心,我只向你表达我真实的看法,并给出我的建议。如果你愿意,请继续往下看。

1惊艳”全球的房价

涨涨涨,房价暴涨!

国际置业顾问莱坊(Knight  Frank)发布了2016年“全球150大城市一季度房价涨幅榜”,排行榜的前5位中,中国占据了4席。

深圳以62.5%的绝对优势雄踞榜首,上海以30.5%的涨幅紧随其后,涨幅之大,令全球各大城市望尘莫及。

除此之外,南京、北京、广州、杭州的涨幅均超过了10%,分别位列涨幅排行榜的第4、5、13和19。

而根据国家统计局最新出炉的数据,8月全国70个大中城市,64个城市房价上涨,2个持平,4个下跌。与2015年相比,北上广深及南京、厦门、合肥、杭州等地的新房及二手房价格达到了20%-40%的涨幅。


说涨幅太抽象,来看看实打实的房价,以上海为例,内环价格已达到6-11万/方,远离内环的松江区也已达到了3万/方。


一线城市房价高,去二线城市总行了吧?


蓦然回首,“苏宁”房价两万余,唯有有泪千行。

2房价为什么暴涨

我曾在《社会即将分层,你将会在第几层》(即《残酷底层物语:你没穷过你不懂》)一文中反复论述了“马太效应”,而本轮的房价暴涨,则是马太效应的又一次体现。

产能过剩,制造业江河日下,大量传统企业纷纷退出市场。

这部分钱去了哪里?楼市!

因为看好北上广深和部分发达二线城市的房价,从实业退出的资本涌向了楼市。

9月21日,《上市公司卖北京2套学区房抹平亏损》的新闻席卷了整个财经圈。

南京一家上市公司因连年亏损,陷入了退市风波,董事会一商量,决定卖掉2004年购入的两套居民住宅(原用于员工居住及办公,现估值2200万,已增值16.5倍),以此实现扭亏为盈。


“实业误国,买房兴邦”的口号迅速红遍网络,而自嘲的背后是深深的无奈。

诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫和希勒在《动物精神》一书中指出了经济决策中的非理性因素,即动物精神。而动物精神中最重要的一条是:信心及乘数效应。

这里的“信心(congfidence)”指对未来趋势的一种(盲目的)确信态度。

典型的如“中国大妈”,她们炒黄金,买比特币,把动物精神发挥到淋漓尽致。其背后的原因,不过是因为最初的少部分人看涨,带动周围的人也跟着看涨,在从众心理的驱动下,看涨的人就像滚雪球一样,越滚越多,直到商品价格远远超过了其实际价值。

实业资本的转移推高了一二线城市的房价。一部分中产阶级通过各种方式,将手中资产转移到了一二线城市的楼市,又一次推高了房价。再然后,随着炒房团的大量涌入,房价被推上了天际。这是“动物精神”的又一次胜利。

与此同时,宽松的货币政策和银行的理性选择则成了房价上涨的助推剂。

据在线金融搜索平台融360公布,截止今年7月,全国首套房平均贷款利率降至 4.44%,创历史新低。

另一方面,在实业下行、贷款困难的情况下,银行难以找到比个人房贷更为安全可靠的资产,于是新增贷款大量涌向了楼市。

据A股上市银行半年报显示,18家上市银行上半年新增房贷2万亿元,占同期新增贷款额度的45.46%。而7月的数据则更加恐怖,据《21世纪经济报道》报道:7月人民币贷款增加4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元,也就是说,新增贷款几乎全部去了楼市!

此轮房价的暴涨,是实业资本避难、动物精神和货币政策共同推动的。

财富从实业转移到了楼市,从小城市转移到了大城市,这推高了大城市的房价,也拉大了发达地区和落后地区之间的差距。

是不是很熟悉?马太效应!

正如中国人民大学重阳金融研究院高级研究员刘戈在《此轮房价上涨,是一次残酷的财富大转移》一文中所言:

这是一次规模空前的财富大转移,没有新的财富被创造,仅仅是资金的横向流动。

一线城市和部分二线城市的有房居民成为了这场财富转移的受益者,而全国其他地区的居民财富,却在浑然不觉中悄然缩水。

少部分城市的繁荣,掩盖了大部分城市的萧条。

动辄20%-40%的房价增长速度,远远超出了劳动报酬的增长,那些买不起房的穷人,在这场残酷的财富大转移中,能做的仅仅是看客,仅此而已。

3真正能决定房价的因素是什么?

如果说,影响房价的短期因素是动物精神和货币政策;那么,决定房价的长期因素又是什么?

  • 一是城市的经济。

  • 二是人口的迁移。

人口会自发地向经济发达、资源集中(尤其是教育资源)的地方迁移,而人口的聚集,又会反过来推动城市的经济,从而建立起一个优势迭代的良性循环。

一个城市的土地面积是有限的,当一个城市的经济欣欣向荣,外来人口又大量涌入时,房价一定涨,因为此时房子是稀缺资源。反之,如果一个城市的经济不景气,年轻人将用脚投票,走向发达地区,人去楼空后,房子一定会贬值。

这是春运期间百度的人口迁徙路线图。


可以明显地看出,三大都市圈是人口流动的节点。

根据2009年-2014年全国35个主要城市的人口流动数据,人口的流入高度集中在长三角、珠三角和渤海湾三大都市圈。

  • 长三角:上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=人口流入863万。

  • 珠三角:广州+深圳+东莞+佛山=人口流入796万。

  • 渤海湾:北京+天津=人口流入684万。

怀揣着梦想的年轻人,源源不断地涌向了经济最发达的地区,于是那里的房价也涨上了天际,并且,越靠近都市圈核心,人口越聚集,房价也越高。

这些人口从哪里来?当然是落后地区,所以在城市化的进程中,三四线城市的新区无人问津,成为了一座又一座空城。

4房价还会涨吗?

房价有泡沫吗?

有,“动物精神”透支了房价的升值空间。

但泡沫会破吗?

未必,这要综合考虑人口和经济。

(分析过程篇幅略长,数据略多,懒人可直接下拉看结论)

  • 先来看未来的城市经济:

即便传统制造业江河日下,实业资本退出市场,看似险象丛生,但与此同时,大数据、云计算、互联网、互联网金融、人工智能、VR、基因生物、大娱乐大健康等新兴产业正在快速兴起,这将成为新的经济支柱。

但是,这些新兴产业有着明显的城市聚集特征。

以下是互联网行业投资金额的城市排名:


互联网行业投资金额的前五名分别为北京、上海、杭州、深圳和广州,其中北京占据近半壁江山,前五名合计占全国互联网投资的90.8%,聚集效应非常显著。

基因测序方面,全国157家基因测序机构分布在7座城市,其中北上广深杭占了142家,约占90.4%。


金融领域,传统金融业分部在北京、上海和深圳,而根据北京大学《互联网金融发展指数报告》:互联网金融最强的则是杭州、深圳和广州,并且同样表现出了区域聚集的特性(杭州互联网金融最发达是因为有蚂蚁金服)。

此外,电影产业90%在北京,于是做着明星梦的美女扎堆去了北京。

……

所有的新兴产业都存在高度聚集的特征。与其说制造业的逃离是一次经济危机,不如说是中国经济模式的重新布局:新兴产业将在少数几个城市快速发展,而传统制造业则被迫向中西部地区迁移。

  • 再来看人口的迁移。

未来的人口流向会有什么变化?

  1. 高端人才将由三大都市圈的核心城市向外围扩散。

  2. 流水线上的工人将随着制造业的迁移而重新聚集。

最近两个月,北京公布了《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》,上海公示了《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案,深圳出台了《2016年度城市建设与土地利用实施计划》,这对三大都市圈的人口迁移有着巨大的影响。

北京、上海开始严格控制人口了。

北京常住人口将在2020年末控制在2300万人以内,上海的常住人口将在2040年末控制在2500万左右。

这意味着未来5年内,仅有不到130万人可以挤入北京;未来的25年内,仅有85万人能“有幸”成为上海市民。

更残酷的是后面这一条:北京城六区常住人口将在2014年基础上下降15个百分点左右。

这意味着将有340万城六区的常住人口将像挤牙膏一样,被赶到五环之外。说的更直白一点,北京将上演一场激烈的居住地保卫战。

而深圳的问题在于没有增量用地。

深圳的面积仅为上海的三分之一,还有一半的土地(山地、湖泊等)不能用来造房子,2016年政府勒紧裤带拿出了1350公顷土地,可仅有不到10%用来建设住宅。更关键的是,拿出土地中有85%是存量用地,这就涉及到拆迁问题,这些土地很难在短时间内造起房子。

北京、上海”市民资格“限量供应,深圳土地严重不足,人口不可能再大量流入,那么房价呢?

小学数学里有一类应用题:一个大水池,一个管道进水,一个管道出水,问你多久可以把池子装满水。

未来,一线城市就是一个个大水池,水池里有全国最发达最有前景的产业,也有着残酷的淘汰机制,精英们从一侧管道源源不断地挤入,被淘汰的人则从另一侧管道被迫迁离,房子依然是稀缺资源,房价依然会维持在高位。

与之对应的,是三大都市圈的人口从核心城市向外围扩散。

 

居住在昆山,工作在上海;居住在东莞,工作在深圳;居住在燕郊,工作在北京,这将成为三大都市圈生活的新常态,也将带动临近城市的房价继续往上涨。

另一方面,随着制造业被迫向中西部地区迁移,却也给部分地处交通枢纽的省会城市带来了机遇。

以郑州为例,郑州是高速轨道交通上的城市,7条高铁贯穿而过。受益于铁路发展,制造业陆续迁入郑州,工业发展引人关注。

典型的如富士康落户郑州之后,仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万,这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。

经济上来了,人口聚集了,房价也跟着涨了,根据国家统计局的数据,8月郑州的房价较2015年上升了17%。


重庆、成都、武汉、郑州、合肥等交通枢纽上的省会城市,或能成为中国经济重新布局后的幸运儿,房价也将随着工业升级而补涨(合肥上半年的暴涨就属于补涨,因为原先的价格在洼地),但与三大都市圈相比,依然不可同日而语,这是产业差异决定的。

分析至此,可以对中国未来的房价地图进行预测:

  • 三大都市圈将成为全国房价的三座大山,北上广深是顶峰,杭州、南京、苏州等周边发达城市是一片层峦叠嶂。

  • 武汉、重庆、成都、郑州、合肥、厦门等交通枢纽城市将成为偌大版图上星星点点的丘陵。

  • 剩下的城市,全是平原和洼地。

(注:厦门是国家“一带一路”发展规划中的核心港口城市,也是与台湾经济对接的首个获益城市。五年间厦门的人口增长达到了50%,人口增速可谓惊人。同样惊人的还有厦门的房价,根据国家统计局的数据,厦门的房价已较去年增长43.8%。但随着两岸关系的变化,以及制造业的转型,厦门未来的房价是高山还是丘陵,让人难以预计,暂且先划归丘陵

5房价暴涨,年轻人该怎么办?

年轻人可以不靠父母在大城市买房吗?

对于70后而言,这样的想法叫志气;对于80后而言,想要实现靠机遇;对于90后而言,如果还抱着这样的想法,只能说是学生气。

大城市的房价增速已远远超过了劳动报酬的增长,你的踏实努力,等来的,却是房价的高不可及。

有一位读者对我说:

当年我在北京六环外买房,一万,同事劝我别买,他说一定会降。但我清楚自己的能力,够得着的先拿到手再说。现在,四万一平我也并不想卖。

三四年前,劝朋友买一个当时比较荒的地方,但地铁已经规划到了。他们总是觉得不划算,嫌远,嫌郊区,那时候房价还不到一万,如今四万也已经买不到了。

朋友当初手里的钱还够首付,如今,那点钱没翻倍,已经没房可买了。

买房就像是上船,那些在岸边的人,有的说船票会上涨,于是匆匆忙忙上了船;有的说船票会下降,左等右等,却再也上不了船,只能望洋兴叹。

从这一点来说,早上船的人是幸运的。

但是,任何选择都会有代价,而上船的代价是,在船只靠岸(还清贷款)前,你和船被捆在了一起。

有没有发现,买房的背后,其实是一种尘埃落定的心理,意味着你愿意放弃别的可能,去求一个安稳。

回到主题:房价暴涨,年轻人该怎么办?

  • 如果你的职业生涯正处于高速成长期,你的未来有很多的可能性,我不建议你买房,房贷会成为你的负担,束缚你的发展。

  • 如果你的职业发展已处于瓶颈,又想在大城市尘埃落定,我建议你尽早买房,因为该涨的城市还会涨,并且你要相信:财富是以家庭为单位的,借用父母的钱来买房,是家庭财富增长的一种方式。

  • 如果你什么都没有,那么请你记住:这个世界上有两种人,第一种人善于把责任推给社会推给他人,然后心安理得地苟且一生。第二种人看清了世界的真相之后,披荆斩棘寻找突围的可能。

买房或者不买房,苟且或者奋斗,这些都是选择,每种选择都有其代价,而人生,则是一个又一个选择叠加起来的总和。

十年后你所站立的地方,正是你今天的选择所带来的结果。

P.s

这篇文章我憋了好久,一来是因为涉及的内容多,数据也多,甚至可以按照几个问题把这篇长文拆成几篇独立的文章,但我还是想把这些问题按照逻辑顺序整合在一起,这能更加全面的看待这个主题,所以最终篇幅较长。

二来是因为从第一稿到现在,已记不得改了多少回,只是为了让论述更简洁明了,结论更加可靠。

或许这个结论并不让人欣喜,甚至会让人沮丧,但我对自己的结论有信心。

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缓缓君:985高校工科男,时代华语图书签约作者。有一些故事,也有一些观点;有一点理性,也有一点温度,新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号:缓缓说(huanhuanshuo520)

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